BISNIS PROPERTI TAK HARUS PUNYA TANAH DAN MODAL SENDIRI
Ini adalah kisah tentang kelahiran gajah jangkung. Gajah setinggi 4, 5 meter yang lokasi kandangnya di desa Wates Kulonprogo. Biaya persalinannya mencapai 300 juta, dan biaya membesarkannya kisaran 1,2 milyar.
Bukan gajah sembarang gajah. Karena ini gajah keberuntungan yang dalam waktu 15 bulan bisa membuat modal pemiliknya kembali, dan di bulan ke 18 mampu memberikan laba sebesar 2 milyar.
Gajah apakah itu? Nama lengkapnya adalah KAMPOENG GAJAH JANGKUNG. Ini adalah proyek ke 16 dari Godha Properti di wilayah DIY. Dan seperti proyek-proyek lainnya yang telah dieksekusi, ini adalah aplikasi dari jurus ampuh PERGURUAN KUNGFU PROPERTI, yaitu bagaimana mendapatkan proyek properti dengan goodwill 30% tanpa harus punya tanah dan tanpa memakai modal sendiri.
Begini cerita lengkapnya ...
Ada lahan seluas 3.980 m2 status SHM (pekarangan) yang lokasinya hanya 300 m dari alun-alun kota Wates, ibukota kabupaten Kulonprogo. Top banget lokasinya. Dalam radius 200 m saja ada SD Negeri, SMP Negeri, dan SMA Negeri. Kota bangeeeet, maksudnya untuk ukuran kota kabupaten.
Proyek ini disodorkan oleh seorang anggota RCTI ( Rombongan Calo Tanah Indonesia) yang sudah saya briefing terlebih dahulu. Briefing apa? Briefing bahwa saya tak sudi menerima penawaran tanah yang dijual dengan cara bayar cash. Kalau bayarnya cash, saya tak perlu jasa RCTI. Tinggal buka koran atau iklan jual tanah di internet, pasti banyak dagangan digelar.
RCTI alias calo tanah binaan Godha Properti sudah tahu persis bahwa saya hanya mau mengakuisisi lahan yang bisa dibayar dengan uang muka maksimal 20% dan sisanya dibayar sesuai dengan laju penjualan. Calo tanah binaan Godha Properti juga paham banget bahwa lahan yang saya minati harus sudah bersertipikat, berstatus pekarangan, dan tidak sedang diagunkan bank.
Memberi pembekalan kepada calo tanah mengenai kriteria lahan yang kita mau, akan mempermudah kita mendapatkan prospek lahan yang diinginkan, karena sudah difilter terlebih dahulu oleh mereka. Tanpa kriteria dan tanpa filter, mungkin kita jadi repot karena lebih banyak membuang waktu guna melakukan negosiasi dan memilah-milah arus informasi yang masuk.
Lahan seluas 3.980 m2 tersebut dihargai senilai Rp. 3 milyar. Jadi harga per meter perseginya kisaran Rp 750.000. Tidak murah, tapi juga tidak mahal. Yang pasti dengan teknik Quick Count ala Perguruan Kungfu Properti, saya sudah menghitung nanti harga jual rumah T36/72 kisaran 260 jutaan. Agak mahal untuk target market di kabupaten Kulonprogo. Tapi dengan lokasinya yang premium, masih berani deh.
Pemilik tanah minta uang muka 300 juta dan bagi hasil 25%. Jika dihitung dari nilai total yang 3 milyar, hanya setara 10% saja. Itu masuk kriteria yang saya tentukan. Yang istimewa, lahannya langsung boleh dibalik nama ke PT baru yang akan didirikan oleh saya bersama pemilik tanah tersebut. Pada saat lahan dibalik nama ke PT, tentu saja akan dibuatkan pengakuan hutang kepada pemilik tanah.
Sobat properti, ketika saya mendapat informasi menarik seperti ini, apa yang saya lakukan? Saya mengajak tim teknik saya survei lokasi. Seperti kata pepatah, seeing is believing. Melihat adalah percaya. Ini foto saya dan tim saat survei lokasi.
Habis survei, saya kembali ke kantor untuk membuat draft perjanjian. Semua hak dan kewajiban harus dituangkan disitu, supaya jelas dan saling mengikat. Soal harga, soal cara bayar, soal bagi hasil dll. Harus diikat dalam sebuah perjanjian terlebih dahulu supaya tak geser-geser atau berubah lagi kondisinya. Maklum, kadang kesepakatan lisan bisa saja diubah seenaknya. Kalau sudah tertulis tak mungkin geser geser lagi hak kewajibannya.
Ini dia perjanjian saya dengan pemilik tanah. Semua ditulis detail ...
Setelah perjanjian dengan pemilik tanah disepakati, saya anggap OPPORTUNITY sudah didepan mata. Segera saya order ke surveyor untuk melakukan pengukuran lahan. Untuk ambil data peta bidang dan data kontur. Saya keluar biaya Rp 2 juta buat pengukuran. Nih dokumentasi saat pengukuran dilakukan ...
Setelah data pengukuran didapat, saya perintahkan team saya untuk membuat gambar sebagai berikut ; peta lokasi, site plan, denah, gambar tampak 3D. Saya bisa memerintah karena punya anak buah. Jika anda belum punya tim perencana, siapkan Rp 5 juta, gambar rencana dasar bisa tersedia.
Kemudian saya minta estimator untuk menghitung biaya pematangan lahan (infrastruktur dan utilitas). Setelah hitungan budget pematangan lahan diketahui, saya langsung beraksi membuat BUSINESS PLAN, yang dibuat dan disajikan untuk konsumsi calon investor. Ini dia penampakan business plan yang dilengkapi lampiran gambar rencana. Kalau presentasi gambar rencananya bagus, biasanya investor lebih yakin terhadap kompetensi kita.
Yess!! Business Plan sudah siap, langsung saya kirimkan by email ke list calon investor yang saya miliki. Hmm, jangan minder jika tak punya data list investor. Itu pasti bisa anda peroleh jika sudah tahu jurus MISITYKI (silaturahMI - informaSI - opportuniTY - rejeKI). Bergaulah dengan komunitas properti, dengan orang-orang yang punya passion di bisnis ini.
Tak sampai 3 hari, seorang calon investor yang saya kirimi email sudah merespon dan menyatakan minatnya. Kami membikin janji untuk survei lokasi bersama di Wates Kulonprogo. Ini dia foto survei lokasi bersama calon investor.
Yess!! Investor angguk-angguk kepala menyatakan ketertarikannya pada lokasi lahan yang mau kami kembangkan. Dan langsung mengajak ke kantor guna menyelesaikan kesepakatannya. Artinya secara bisnis dia tertarik. Begitupun secara visual juga tertarik. Fix, kesepakatan siap ditanda-tangani.
Menyiapkan perjanjian seperti ini bukan hal sulit. Karena PERGURUAN KUNGFU PROPERTI memiliki banyak draft / template perjanjian yang siap diaplikasikan. Baik itu dengan pemilik tanah atau dengan pemodal. Tak sampai 1 jam perjanjiannya sudah siap dan kami tanda-tangani.
Eng ing eng ..... amunisi sudah di tangan. Dan tinggal atur waktu dengan notaris dan pemilik tanah guna menetapkan jadwal eksekusi. Saatnya tiba, lahanpun kami eksekusi ..
Amienn ... mohon doa restunya agar proyek ke 16 dari Godha Properti di DIY ini bisa sukses pemasarannya. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan laris rejeki ngumpul.
Yang jelas, itu semua belum final. Masih ada tahapan selanjutnya, yaitu membuat ACTION PLAN. Yaitu penjabaran business plan secara detail dan terperinci yang akan dijadikan acuan dalam pelaksanaan proyek. Kalau diposting kepanjangan. Atau membuat anda berpikir bahwa hanya dengan membaca blog ini saja semua ilmu sudah bisa diserap dan dipelajari. Padahal belajar dengan tutorial sudah pasti beda kualitas transfer ilmunya. Apalagi jika anda mau meluangkan waktu dan biaya mengikuti workshop CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG, sudah pasti pemahaman anda akan lebih dalam karena ada transfer pengalaman dan ilmu secara langsung, dan juga mendapatkan banyak kenalan di komunitas properti.
